抄底上海核心资产的机会来了，招商商办超百亿资产包成热门标的

摘要： 　　在经历市场调整后，上海的商业地产投资市场在今年开始明显复苏，投资型买家占比飙升，上海仍是中国最具吸引力的房地产投资目的地之一。　　相比今年第二季度的市场下行，上海商业办公投资...

　　在经历市场调整后，上海的商业地产投资市场在今年开始明显复苏，投资型买家占比飙升，上海仍是中国最具吸引力的房地产投资目的地之一。

　　相比今年第二季度的市场下行，上海商业办公投资市场的交易量在三季度出现回升。根据世邦魏理仕的数据显示，2023年第三季度，上海物业投资市场共有33笔大宗交易，交易总额达235.9亿元，这一投资总额位居全国市场第一，其中三季度的交易总额环同别上涨78.4%与17.2%。

　　戴德梁行的数据也显示，2023年第三季度，上海商办市场中，投资型买家发力明显、占比大幅提升，2022、2023上半年上海大宗交易市场投资型买家占别为65%、59%，而2023第三季度这一比例飙升至87%，涨幅明显。

　　从交易类别来看，今年第三季度，上海的资产交易呈现多样化趋势，除了产业园区及工业资产外，办公、公寓等热门资产依然受到投资者追捧。

　　这表明，上海商办项目仍然是最有投资价值的资产之一。同时上海商办市场回暖，投资型买家回归也说明经历行业调整期后，上海商办资产价值凸显，市场上嗅觉最灵敏的这批投资者正在抄底上海商办市场，而今年第四季度，就是较好的入市时机。

　　港资重金持续进入上海商办市场

　　港资嗅觉灵敏，他们对利润的考量更现实，从不做亏本的交易，因而在商办市场上也会寻找最优的投资标的。

　　今年6月，备受关注的上海黄浦区“四大重磅项目”之一——金陵东路豫园站上盖地块终于完成出让，港资嘉里建设以87.83亿总价拿下地块余下土地，该批地块主要包括办公楼和零售用途，将产生建筑面积约30.8万平方米。

　　拿下这两幅重磅地块后，嘉里建设执行董事兼副行政总裁区庆麟就明确表示，“对上海巿的发展以及中国内地的持续增长充满信心”。

　　对上海商办市场看好的港资房企不仅有嘉里建设。今年9月底，另一家港资房企太古地产宣布以总价.09亿元收购陆家嘴集团在上海浦东新区持有洋泾地块及前滩21号地块的两家公司的股权。这两个地块将被发展为兼具零售、办公及高端住宅等多元功能的大型综合项目。

　　一位上海市场人士认为，今年以来，自己接触的港资房企都明确表示，看好上海商办市场的投资价值，并正在积极寻找机会投资上海市场。

　　戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强表示，从当前市场看，办公大宗市场继续调整，资本化率出现上升趋势，市场上如果有合适的优质办公和公寓产品，将是不错的抄底机会。

　　上海招商商办超百亿级优质资产包

　　从当下市场和行业内人士的反馈看，受经济周期影响，今年上海商办市场也深度调整，眼下正是投资者入市买入的绝佳机会，但也需要考验投资人的选筹能力。

　　在众多商办类项目中，招商蛇口上海商办项目是屡屡被投资人和业内人士追捧的“硬资产”。

　　作为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商，招商蛇口依托高质量管理和运营，为城市发展和产业升级提供综合性解决方案。

　　在上海市场，招商蛇口的商办项目在区域上，覆盖了上海内、中、外环等重要核心区域，不仅有区位优势、交通通达性高，还致力于满足当代员工们需求的办公空间智能应用、场景灵活化，同时还有餐饮、服务以及休闲健康设备等齐全的配套设施。

　　根据招商蛇口透露的消息，自今年以来，招商蛇口上海商办整合了四大商办项目与上海公寓项目，组成上海超百亿级优质资产包。

　　招商蛇口上海商办旗下的四大商办项目包括招商云瑞大厦、招商森兰美奂全球湖区5A甲级办公、海上世界一线江景办公和招商璀璨城市轨交TOD全业态综合体。另外，公寓项目是拥有上海全域轨交概念的优质产品。

　　招商云瑞大厦位于虹口内环核心，3公里内坐享瑞虹天地、虹口龙之梦、北外滩、陆家嘴中心等繁华商圈。在交通方面，拥有地铁10、8、4号线三轨汇聚。另外，项目周边还有周家嘴路、四平路、大连路三主干道与三跨江隧道，交通便捷性一览无余。

　　在产品方面，招商云瑞大厦也延续了招商蛇口在上海市场持续打造优质项目的目标。项目1-5F为商业楼层，标准层面达到1190平方米，6-13F为标准办公产品，标准层面积约714平方米，层高约4.4米。整栋建筑面积约11529.5平米，可适配多重办公、经营需求。

　　此次资产包中的另一重点办公项目是森兰美奂A座，项目是全球湖区办公样板，坐落森兰核心区，紧邻自贸区5号门。在交通方面，有地铁6号线直达，还拥有4轨9隧道2环3干道的立体交通网。同时项目周边自然环境和商业氛围优越，自带约8万平方米的森兰花园城商业，还拥享一线森兰湖景。

　　在设计层面，该项目也拥有优势，是由上海中心原班设计团队GENSLER担纲设计，***视野、朗阔空间，是国际化舒适办公范本。

　　招商蛇口上海商办此次推出资产包中，办公项目海上世界拥有一线江景。位于长江入海口节点，坐落宝山滨江3公里黄金岸线核心，约24万方滨江地标，是宝山一线江景办公地。

　　项目打造约10.5米挑高大堂，室内约4.5米层高的约150-260平米空间，拥有7大智慧办公系统，可为企业提供接轨未来的智慧办公体验。

　　另一个受到市场认可的璀璨城市TOD办公项目位于浦东金海湾现代城镇核心。该项目兼具实用和投资属性，一经面世就受到了投资者们的青睐，去化速度很快，目前已经清盘。

　　在长租公寓投资热潮下，招商蛇口上海商办此次也拿出了旗下的优质商务公寓项目。其资产包中的项目布局1个中心区-静安大宁高新区，3个创新区一宝山工业园区、松江泗泾/松江新城、浦东祝桥/临港新区，都是位于上海重要的区位发展板块。同时，各公寓项目均能轻松链接轨交线路，无论日常通勤、生活还是商务出行都可便捷通达各区域。

　　上海业内人士认为，招商蛇口在上海推出的这些商办产品、核心公寓，都占据着上海最优质的区位，无论是基本的交通通达性，还是产品本身的价值以及运营和服务，这些资产包中的各项目都拥有鹤立同类竞品的独特优势，其投资价值在目前的市场环境下，更显独特和长远。

　　仲量联行华东区投资及资本市场部总监孙翎认为，上海仍是中国最具吸引力的房地产投资目的地。今年以来中东财团纷纷在中国设立办公室，体现投资人对中国长期基本面和前景保持乐观。第四季度的投资市场有望延续回暖，表现更加强劲。

　　对国内的商业地产而言，还有一个利好消息。10月底，国内首批以商业地产为底层资产的消费类基础设施公募REITs正式申报。这意味着，“投融管退”最后一环打通，不仅能为国内公募REITs带来更多有活力的资产，也有利于加快商办存量市场交易的活跃度，尤其是上海这类核心城市。

　　当前的整体商业市场环境下，招商蛇口上海商办旗下的这些百亿级优质资产推出时机也正当时，在成交回暖、成交日益活跃、投资型买家重返市场之际，将得到最大化的价值兑现。