核心区土地进入存量时代 专家看好“城市更新”长期投资机遇

摘要： 　　上证报中国证券网讯（记者 王玉晴）10月28日，在“淬炼与蝶变”2023中国不动产金融论坛上，来自德必集团、微领地两家城市更新领域企业以及华平投资、上海建工基金两家城市更新领域...

　　上证报中国证券网讯（记者 王玉晴）10月28日，在“淬炼与蝶变”2023中国不动产金融论坛上，来自德必集团、微领地两家城市更新领域企业以及华平投资、上海建工基金两家城市更新领域投资机构的负责人围坐一堂，共话“租售并举形势下的城市更新”的投资机遇。

　　我国城市建设已进入适应新时代要求、承载新内容、重视新传承、满足新需求的新阶段，标志着城市建设从“粗放式发展”进入“精细化运营”时代。随着城市核心区新增土地减少、存量资产升级改造需求的产生，城市更新成为推动城市发展的重要手段，也成为市场主体关注的投资机遇。

　　与会多位嘉宾表示，城市更新将随着城市的发展而不断前进，永远“未完待续”。在租售并举政策的引导下，长租公寓资产被投资机构看好。重构得当的城市更新项目不仅能让城市建筑、空间获得新生，也能够让投资方获得良好的回报。

　　摒弃“开发”思维 城市更新永远处于“进行时”

　　德必集团董事长贾波介绍，德必集团于2006年开始涉足城市更新行业，2009年成立城市更新研究院，目前已在全球进行100余个城市更新项目。

　　贾波分享了德必集团在城市更新行业遇到的四个“坑”，也是其认为行业需注意的四点。首先，从业者需要对政策的延续性有比较好的判断，做到项目可持续地合规。第二需要做好项目定位，防止盲目照搬其他城市的某些建筑或规划。“很多时候建筑的设计可以照搬，但运营和市场环境是无法照搬的，我们看到大量的城市更新是失败的，改造完多年不知如何利用。要避免改造先行。”第三是考虑好资金回收的模式，重资产与轻资产运作商业模式将十分不同。第四，要摒弃用“开发”思维做城市更新。“城市更新是一个微更新的过程，不是大拆大建大改，而是需要遵循周边居民的历史、文化、生活习惯，且会随着这些的演变而不断更新，是一个长期、持续的主题。现在有些城市更新是用做开发的思想，追求的是一次做完未来几十年不变。城市更新不要毕其功于一役，要保住城市的文脉、温情，不要把文化的根拆掉。”

　　微领地是扎根上海的长租公寓品牌，曾获得华平投资等机构的投资。在本次论坛上，微领地首席执行官周君强介绍，公司有三个战略特点，一是坚定立足上海，二是做大体量（最小项目也有2000间房），三是坚定为城市的年轻人和新市民服务。

　　周君强同样认为，城市更新是一个不断变动的过程，要让资产在每一个阶段发挥合适的作用。“上海城市的土地发展已经进入了一个存量时代，我们去挑选存量的土地、物业，将合适的处理为长租公寓。一个物业可能在这一阶段适合用做商业办公，下一阶段更适合做青年公寓，再之后适合做老年公寓。我们希望能够参与存量城市资产的更新，希望能给每一栋建筑赋予更多生命。”

　　投资机构关注长租公寓等城市更新模式

　　城市更新和租赁公寓领域是头部基金华平投资的重要关注方向。会上，华平投资副总监胡玥介绍，华平投资已投资超过50家相关企业，项目包括工业物流、数据中心、集中式公寓等。

　　胡玥分享了华平投资十余年来关注长租公寓的投资逻辑：得益于城市化的推进和政策支持，未来租赁住房是解决居住问题的重要途径。在成熟市场，租赁占住房市场比重50%左右，但中国尚未达到这一水平，未来租赁住房市场有较好的发展空间。从城市更新的角度看，随着城市化的进展以及居民对美好生活品质的不断追求，核心城市的核心区域新增土地供应有限，更多将会以存量改造的方式进行。

　　上海建工基金首席投资官汪海平在会上介绍，该基金看好长租公寓投资是因为其市场需求长期而稳定，能够在集团房地产业务出现波动时发挥稳定收益的优势，顺应房地产政策大方向，并且在去年保障房REITs发行后，投资的退出方式比较明确。

　　上海建工基金成立于2016年，聚焦城市更新、长租公寓与产业园等方面投资。今年，建设银行、上海建工等共同成立住房租赁私募基金，总出资额达30亿元。